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真愛橋使用策略

【撰文／王嵐樂】

綜觀各因素，今年房市仍將持續悲觀，尤其市場壟罩在餘屋壓力加重、買方出價再下殺等五大利空格局之下，更讓二○一七年房市難見回春跡象，提醒買賣方看清今年的房市五大格局，出合理的價格，給合理的空間，有助在買賣交易戰中互蒙其利。

二○一七房市尚無回升利基

二○一七年可望看見房市回暖嗎？這是許多人心中的疑惑，對此，太平洋房屋行銷顧問李季鴻直指「不會！」他解釋，足以支撐房市的利多因素，「目前都看不見」，反而市場上出現許多利空因素。

香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫指出，房市向上時，只要一點點小小的利多便可為房市注入活水，甚至隨意一個不確定的傳言，例如，某建商預計在台北車站附近興建賣場，也將成為業務人員口中可帶動房價成長的利多，然而在房市反轉之際，這些過去的利多因素，已無法成為房市成長動能。

吳懿倫表示，奢侈稅、房市信用管制措施等去年陸續解除，且央行四度降息半碼，累計共降息兩碼，更讓房貸利率一路下滑，寫下逾六年新低，不過看似可作為活化房市強力藥劑的三大利多，二○一六年一次出盡，但卻未能見效，房市仍無力起死回生。

去年重大利空出盡，房市仍不見回溫，除非今年政府在房市政策上釋出利多，或是業者願意明顯讓價，為房市端出上等牛肉，否則買方可不會輕易買單，而就目前觀察，市場上並未出現其他足以支撐房市成長利多。

吳懿倫補充，房市起飛時，只要有任何相關建設利多傳出新消息，不論是完工、啟用、甚至還未拍板定案，僅是提出計畫書，也可令房價暴衝，然而去年至今全台各地陸續有不少重大建設完工啟用，包含高雄草衙道購物中心、高鐵南港站、捷運機場線完工啟用，卻未能為當地帶來完工行情，房價甚至不漲反跌。

除了顯示這些地區的房價早已提前反映外，也確認了房市進入反轉，即便釋出利多訊息，房價仍是疲軟不振，不僅無法帶動房價再突破現有的天花板，連支撐性也不足，形成區域利多完工啟用，房價卻反而下跌的罕見狀況。

局勢動盪景氣不佳衝擊買氣

房市是好是壞，除了回歸市場供給需求外，與政府政策與經濟景氣好壞也有關，若是政府祭出打房政策，抑或政策搖擺不定，都會導致買方擔憂未來房市走跌，使得市場瀰漫觀望氣氛，而經濟也是決定房市好壞的關鍵之一，若景氣看好，市場資金充沛，也有助房市挹注活水、提升交易。

在國際經濟景氣部分，美國新任總統川普上台後，一連串的政策變數已嚴重衝擊國際金融動態，且未來可能受到川普保護主義政策影響，使全球貿易現況出現轉變，未來不論是美中貿易戰，或是英國脫歐後續引發的衝擊，都將為市場帶來黑天鵝，央行官員也直言，今年的國際變數相較於去年「只會多不會少」。

台灣經濟主要倚賴出口，在國際經濟震盪之際，自然無法置身事外、難免受波及，此外，國際經濟景氣不振，加上台灣投資環境不佳，不僅難以吸引國際資金進駐，甚至有不少外資企業已逐步撤出台灣，受到衝擊的不僅是商辦市場，那些因外資進駐、外資企業員工所產生的住宅居住與租賃需求，也連帶滑落。

在國內經濟與政策方面，雖然各項經濟數據已稍見回溫，但事實上要在今年見到明顯好轉仍不容易，反而可能在新政府上台後，面臨許多的政策不確定性，導致房市疲弱，未來的復甦之路更加艱鉅。

而雖然奢侈稅於去年解除，央行也大幅解除房市管制措施，被外界視為央行「不再打房」，其實去年上路的房地合一稅制，對於交易時未滿一、兩年的持有者課以四十五％及三十五％重稅，加上六都地價稅與房屋稅幾近全面喊漲，在政策偏向走空的格局下，也都加深房市的觀望氣氛。

買方殺低形成成交僵局

現階段房市已由過去的賣方市場轉為買方市場，加上實價登錄實施後，價格透明，買方不願買貴，往往由實價登錄最低價打七折殺起，但站在賣方立場卻相反，往往希望可以賣出比實價還高的價格，即便近年房市景氣轉差，賣方底線也頂多希望賣的跟實價中的眾數相當，導致買賣雙方對價格沒有共識、形成僵局。

房仲業者透露，屋主雖然願意讓價，多數只要「不賠就賣」，但對買方來說，卻希望可以趁機「買便宜」，甚至希望用三至四年前的價格購入，但不少屋主是在之前房價高點買下，加上這段時間的利息等持有成本、稅制費用、房仲服務費等等，屋主即便用當初的購入價賣還是得賠數十萬元，買方想殺多，賣方不見得捨得忍痛賣出。

該房仲業者坦言，現在開價是個棘手的問題，現階段的交易市場彷彿戰場，買方各個都是頂級「殺手」，一開口就從開價的六至七成殺起。

賣方若想「護價」，不想價格被砍得太慘，勢必得墊高開價、預留多一點殺價空間，但卻會使開價過高，買方連看都不想看，物件上架三個月過去，可能連一、兩通電話都沒有；若想吸引買方上門看屋，只能平實開價，但降低開價後，卻會面臨買方殺低，與底價差異過大的問題。仲介業者透露，許多買方出價離譜，就算找了Top 1的經紀人，也不容易成交。一般認為，台北地區讓價十五％，台中讓一○％，高雄讓一○％，會是買賣雙方最容易取得共識的價位落點。

吳懿倫指出，今年初媒體開始預估，二○一七年房市交易量可望小幅提升，此預期建立在房價下滑的假設面上，假若屋主讓價意願降低，或讓價幅度減緩，僵局將更難解，交易量很可能停滯不前，甚或再破底。

三二九檔期新推案加深餘屋壓力

二○一三至二○一四年恰好走到這波房市高點，當時新案市場推出許多預售屋，買氣熱絡，為預售推案量最大量，光是北台灣就有一兆元的案量，而興建完工約需二至三年時間，正好將在二○一五年至今年陸續完工交屋。根據內政部資料顯示，二○一六年使照核發數量為九萬七千六百二十戶，為這波房市走高（近八年）以來的次高點，僅次於二○一五年九萬九千餘戶；而二○一六年建照核發數量為七萬九千四百九十戶，為近七年來新低，相較二○一三年高峰時的十三萬戶左右，不僅減少約四成，更是七年來首度使照核發量高於建造量。

雖然今年建商推案依舊保守，但去年下半年台北市精華區推案量達兩百九十億元，今年三二九檔期還有上看百億的案量釋出，可見北市推案量有一定的水平。台中與高雄的新案大戰則已經提前開打，已有不少新案鎖定三二九檔期公開，此外早在元月中部與南部便已出現新案祭出促銷手法搶客的情形，可見推案量雖有萎縮，但新案的競爭卻越來越激烈，不只擠壓新案餘屋，中古屋更受到嚴重威脅。

中古待售多 新舊物件相互擠壓

房市資深分析師陳炳辰表示，房市轉弱後，銷售速度急遽下滑，供給遠大於需求，建商光是去化餘屋都來不及，加上看衰未來景氣，無心再開發土地，以盡速銷售手邊庫存為主，七年來使照首度超越建照數量，不僅亮起未來房價恐再走低、房市更加疲弱的警訊燈，也更加確認房市疲軟格局。

今年的房產交易市場，不僅面臨新屋大量交屋，餘屋銷售壓力持續加大，也將受到中古待售物件去化過慢的衝擊，房市業者表示，由於前幾年房市走強時，一轉手數百萬元的價差立即入袋，讓不少人抱持著投資心態進場購屋，但卻套在最高點，近來面臨交屋或寬限期限將至，只好急著轉手求售。

房仲業者表示，雖然新屋與中古屋各有優缺點，向來也各有擁護者，但新屋價格高，屋主轉售時有一定的成本考量，也不少買方考量後，寧可選擇價格實惠、坪數又大的中古屋，因此當房市景氣不佳時，新屋市場勢必也面臨中古待售物件競爭。

台北市某大型房仲店東表示，以前房市景氣好的時候，常常一接到物件，還來不及上傳到網路就賣掉了，好一點的物件，買方真的是一看到就要下手，不然一考慮就被買走了，但現在房市景氣差，物件上傳後六個月內可以賣掉「就偷笑了」，賣了好幾個月，甚至超過一年還賣不掉的比比皆是。

329購屋注意事項

329檔期的買氣，向來被視為一整年房市的風向球，而春節期間的房市狀況又被視為329檔期的前哨站，今年春節檔新案市場小有回春，但主要原因是來自於去年基期低，今年房市其實仍缺乏多頭利基。

不少建商會透過329檔期狀況來試水溫，包含成交價更是決定未來一年售價的關鍵，或許建商會稍微抬高329檔期開價，象徵今年房市景氣不是太差，還能「漲價」，但事實上成交價卻很可能更便宜。

另外，在新案市場，向來有案子賣差、賣掛，便改案名、重新調整銷售策略後，裝成新案再銷售的慣例，今年的329檔期也不例外，勢必有許多去年、甚或前年的舊案，偽裝成今年329新案，刻意混入329認識異性的方法檔期銷售。

建議買方可多留意，這種「假新案」通常代表銷售狀況不佳，議和女友聊天價時勢必得狠狠殺價一番，另更要留意「滯銷」過久的建案，往往容易有「隱疾」，小心買到問題屋。

【更多精彩內容，請見《好房網雜誌》2017年3月號】







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